Quanto conviene ancora l’investimento immobiliare

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Inutile aspettare tempi migliori, non torneranno. Ma per chi ha fiuto le possibilità di combinare buoni affari non mancano, anche se bisogna fare lo slalom tra nuovi oneri fiscali, prima tra tutti l’Imu

La buona notizia: i prezzi delle case stanno ancora scendendo, e molto. Per chi ha liquidità da investire è il momento buono . Il rovescio della medaglia: scordatevi le rendite di una volta. Perché gli affitti d’oro non esistono più, mentre i costi per mantenere una seconda casa sono saliti alle stelle: quasi tre volte in più rispetto ad un anno fa. Senza contare che, in un mercato dove le compravendite sono precipitate del 31% dal 2006, a quota 600 mila transazioni l’anno, l’affare che abbiamo fatto comprando bene si azzera quando vendiamo: il mercato è fermo, inutile sperare di incassare una plusvalenza. È già molto se si rivende alla pari. E servono più di sei mesi per trovare un nuovo acquirente. Fine della storia? Per fortuna no.

Carlo Giordano

Carlo Giordano

«Esistono ancora delle ottime opportunità e si possono fare comunque buoni affari», dice convinto a Business People Carlo Giordano , amministratore delegato del gruppo Immobiliare.it , il sito con oltre tre milioni di annunci. «Ma attenzione, inutile aspettare tempi migliori , non torneranno. Anzi. Diminuiranno ancora le compravendite e molte agenzie immobiliari saranno costrette a ridimensionarsi, se non addirittura a chiudere». E le famose occasioni, allora? «Solo per chi le saprà cogliere, per gli esperti o chi saprà farsi guidare da un bravo consulente. Un italiano cambia casa in media quattro volte nel corso della vita, un inglese quasi sette volte. Come dire: siamo dei novellini, abbiamo molto da imparare su come si fa un buon affare». Poniamo il caso, dunque, che ci aiuti Giordano a trovare l’occasionissima. Firmiamo il contratto e diventiamo i felici proprietari di una seconda casa. Felici? I dubbi cominciano quando arrivano le tasse da pagare. Una vera mazzata. Si chiama Imu e, in certi casi, è tre volte più salata della vecchia Ici (L'insostenibile costo della prima casa ). Facciamo qualche esempio: il “fortunato” proprietario di una seconda abitazione di 100 metri quadri a Milano si prepari a versare al comune 1.300 euro circa, cioè il 200% in più dell’anno scorso. Un salasso. Che non risparmierà neppure imprenditori e professionisti, perchè la tassa si paga anche su uffici e capannoni . Sempre a Milano , sono 1.200 euro le imposte per un negozio di 100 metri quadri in periferia (+210% rispetto al 2011) e 9.600 euro per un ufficio di 250 mq (+207%). Per lo stesso negozio, a Torino , servono circa mille euro (+158%) e oltre 7 mila euro per lo studio (+156%). A Roma infine, i professionisti che possiedono 12 vani catastali dovranno mettere in conto una Imu di circa 10 mila euro per il loro ufficio (+142%).

2011 IN ROSSO ANCHE PER GLI UFFICI
Se ne sono venduti 10 mila, con un calo del 6,4%. Anche per le compravendite di uffici è stato un anno difficile. Con una aggravante: sono sempre di più quelli sfitti, a Milano l’11% di quelli sul mercato. Meno negativa la performance dei negozi: quasi 35 mila vendite, in calo del 3,3%. L’unico comparto immobiliare con il segno positivo è quello dei capannoni, con una crescita del 5,3% su base annua. Se a uffici e magazzini aggiungiamo le vendite residenziali a quota 598.224, (-2,2%) il dato complessivo delle transazioni immobiliari nel 2011 è di 1.321.299, in calo dell’1,9% rispetto al 2010.
(Fonte: Agenzia del Territorio )
Torre Velasca © iStockphoto.com/Dario Egidi

Che l’investimento immobiliare non convenga più? No, è semplicemente diventato più oneroso. Vediamo allora come si fa a fare ancora un buon affare con il mattone , a dispetto della recessione. Dove conviene cercare casa? Diciamolo subito, i prezzi sono già scesi in tutte le grandi città e continuano a calare anche nel 2012, meno 2% secondo le stime più ottimiste. Ma al di là delle medie aritmetiche, il vero affare si fa quando chi deve vendere non ha alternative e non può aspettare: in questo caso una trattativa ben condotta può far calare la richiesta iniziale anche del 20 o 30%. Con la crisi economica, infatti, non tutti possono permettersi di tenere un annuncio di vendita invariato per troppo tempo e così i compratori più agguerriti possono farsi avanti con proposte “sfacciate”. Seconda considerazione: bisogna setacciare il mercato in maniera capillare e usare tutti i canali . Non è detto che l’agenzia sia il primo posto dove mettere piede, anzi: le trattative private sono in forte aumento, segno che si tende a risparmiare sui costi di intermediazione. Con tutti i rischi che questo comporta, perché se da un lato il fai-da-te è più economico, è però vero che un buon consulente sa come evitare beghe e tranelli. E quando l’investimento è notevole, evitare la fregatura non ha prezzo. (Le occasioni all'estero )
Individuata la casa, si comincia con le verifiche, e qui arriva un’altra novità . Oltre ai tradizionali accertamenti (situazione ipotecaria, urbanistica e catastale dell’immobile) bisogna controllare l’indice di prestazione energetica (Ipe), in pratica un indicatore di quanto la casa è ecologica. Perché è importante? Perché un appartamento di classe A può far risparmiare da 10 a 16 mila euro in dieci anni sulla bolletta del gas. «E poi immobili simili ma con classi differenti possono subire un’oscillazione di prezzo di vendita che può arrivare anche al 30% a seconda che siano in classe A o G», aggiunge Giordano. «Peccato che a un mese dall’entrata in vigore della normativa sulla certificazione energetica (gennaio 2012, ndr ) solo il 12,7% degli immobili sul mercato sia in possesso del certificato obbligatorio di prestazione energetica. Forse perché, Lombardia a parte, nessuna regione applica le multe» (leggi ).

RISPARMIARE CON LA DOMOTICA
L’investimento per trasformare quattro pareti in un super-appartamento non è da poco: si va dai 10 mila euro per la climatizzazione, i sistemi d’apertura e di chiusura automatica di porte, finestre, o tapparelle, fino ai 50 mila euro per le dotazioni più complesse, come il controllo a distanza di tutti gli elettrodomestici. Ne vale la pena? Solo se la si sfrutta abbastanza per ammortizzare la spesa grazie alla bolletta più leggera: meno 20% ogni anno.
Roma © iStockphoto.com/Angela Sorrentino

Il vero cacciatore di affari, poi, sa condurre la trattativa usando tutte le leve per “svalutare” l’immobile sul quale ha puntato e strappare così un ulteriore sconto. Per esempio, se la zona non è delle migliori: quelle rumorose possono incidere sul valore dell’appartamento fino al 20%. Oppure la mancanza di ascensore, che penalizza dal 20 al 50%, a seconda che si tratti di un primo o di un quinto piano. Ma attenzione: tutti gli aspetti negativi che possono far scendere il prezzo in fase di acquisto, poi si “pagano” quando è ora di affittare. L’inquilino userà gli stessi argomenti per contrattare al meglio il canone di locazione. Al tavolo della trattativa, infine, alleatevi con l’agente del venditore: potrebbe essere lui a chiudere la partita spuntando l’ultimo ribasso. Siamo alla firma del contratto: state per diventare proprietari di una seconda casa. Cioè siete ricchi. Più ricchi degli altri. Felici? Presto per dirlo: c’è il nuovo redditometro e Befera all’Agenzia delle Entrate. Non aspettatevi trattamenti di favore.

PER GLI STRANIERI IL MATTONE ITALIANO È SOLIDO
Cresce l’interesse degli stranieri nei confronti degli immobili italiani, considerati un investimento solido e sicuro. E aumenta il budget investito: +52% nel comparto del lusso e +11% nel settore di fascia bassa. A inglesi, russi o americani piacciono soprattutto le case in tipico stile italiano, lontano dai centri abitati e vicine al mare, anche da ristrutturare (ma solo con materiali ecosostenibili). Le regioni al top? Toscana, Marche, Umbria e Liguria.

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